Kovid-19 salgını nedeniyle kapatılan AVM’lerin sahipleri ile bankalar arasında yaşanan gerilim, 30 kadar AVM’nin bankalar tarafından devralınacağı iddiasıyla yeni bir boyuta taşındı. Konuyu değerlendiren UFRAD Franchising Derneği Genel Başkanı Doç. Dr. Mustafa Aydın, AVM’lerin bankalardan talepleri kabul görse veya AVM’ler el değiştirse bile durumun AVM kiracısı markalar aleyhine vahimleşeceğine dikkat çekerek, “AVM kiracısı markalar birlik olup ortak bir söylem geliştirirse sonuç alabilir. Aksi takdirde durum kiracılar açısından içinden çıkılmaz hale gelir” dedi.
“ASIL SORUN FAHİŞ KİRALAR”
AVM’lerde yaşanan sorunların pandemi sürecinde başlamadığını, aksine, sorunların başlıca nedeninin fahiş kiralar olduğunu ifade eden Doç. Dr. Aydın, “Bu fahiş kiralar artık sürdürülemez bir noktaya gelmişti, oluşan basınç da pandemi nedeniyle patladı” şeklinde konuştu.
Franchising sistemiyle çalışan zincir markaların her yerde mağazaları olduğunu hatırlatan Doç. Dr. Aydın, “Bu markaların cirolarına oranla maliyetleri, masrafları, her yerde aşağı yukarı aynı. Ama dükkan ve mağaza kiraları, AVM’lerde, cadde mağazalarına göre çok daha yüksek seviyelerde. Geçmişte AVM sayısı nispeten azdı, ziyaretçi çoktu. Bu sayede markalar iyi satış yapıyorlar ve bu fahiş kiraları makul görüyorlardı. Ancak AVM sayısı 400’ü geçince alternatifler çoğaldı, mağazaya giren müşteri sayısı azaldı. Bu da doğal olarak satışları düşürdü, ancak kiralar eski düzeylerinde kaldı, fahiş hale geldi” ifadelerini kullandı.
“AVM İLE BANKA KAVGA EDİYOR, OLAN KİRACIYA OLUYOR”
AVM sahiplerinin yatırım yaparken sermaye bağlamadıklarını, yatırımın neredeyse tamamının banka kredileriyle karşılandığını hatırlatan Doç. Dr. Aydın, “AVM yatırımcıları başta yüksek kira alıp bağladığı sermayesini kurtarıyor, rekabet artıp, cirolar düşünce kiralar fahiş hale geliyor, kiracılar çıkıyor veya ödeyemiyor. Bu durumda kredi geri ödemesi yapılamıyor, banka AVM’yi, alsa satamaz, yönetemez, AVM yatırımcıları vadeyi uzat, faizi indir diyor. Onlar aralarında anlaşsalar, dönüp AVM kiracısı markalara yüklenecekler, olan markalara olacak” değerlendirmelerinde bulundu. Doç. Dr. Aydın, “Gelinen durumdan sermaye bağlamayıp dövizle kredi alan yatırımcı, fahiş kirayı kredinin teminatı gören banka, fahiş kirayı kabullenen kiracı, her yere AVM yaptıran yerel ve merkezi yönetim sorumlu, ancak mağdur olan kiracılar” dedi.
“YÜKSEK KİRA YÜKSEK SATIŞA VERİLİR”
Yüksek kiranın, yüksek satış yapılan mağaza için ödendiğini kaydeden Doç. Dr. Aydın, “Gayrimenkulün değeri kirasına göre oluşur. Gayrimenkul yatırımı eskiden 10-15 yılda dönerdi. Global krizden bu yana tüm dünyada para bollaştı, negatif faiz yaşandı. Artık konutta 20-25 yılda, işyerinde 15-20 yılda dönüyor. AVM’ler kiraları hala 10-15 yılda dönüşe göre hesaplıyor. AVM kiraları cadde mağazalarına göre zaten yüksekti, ziyaretçi sayıları düşünce fahiş oldu. Sürdürülemez hale gelen bu duruma devlet müdahale etti. Cumhurbaşkanlığı dövize bağlı ve her yıl artan kiraları TL ye çevirdi, artışı enflasyona bağladı. TBMM Borçlar Kanunu ile kiracının zarar edeceği yerde kalma zorunluluğunun kaldırdı. Mahkemeler kontratlardaki fahiş tahliye cezalarını makul seviyeye indirdi. COVID-19 pandemi ortamında mağazalar açılamayıp, insanlar evlerine kapanınca koşullar daha da ağırlaştı, iş içinden çıkılamaz noktaya gelmek üzere” diye konuştu.
“SORUN SEKTÖREL DAYANIŞMAYLA AŞILIR”
Doç. Dr. Aydın, “Sorun perakendenin genelinde, ancak devletin duruma müdahil olması ve elbirliğiyle aşılabilir. Yüksek kira isteyen AVM’ler, ziyaretçi çekme sorumluluğunu üstlenmeli. Kiralar ziyaretçi sayısıyla ve satışlarla orantılı olmalı. AVM yatırımının öz kaynakla mı, döviz kredisiyle mi yapıldığı AVM kiracısını olumsuz etkilememeli. AVM’lerin yönetim ve pazarlama çalışmaları şeffaf yürütülmeli, aynı gemideysek kiracıların da söz hakkı olmalı. Her boş arsaya AVM yapılmasından vazgeçilmeli, arsa varsa değil, ihtiyaç varsa imar verilmeli, mevcut AVM’lerin canlılığı korunmalı. Aksi halde yaşanan süreç hepimizin zararına olur” diyerek sözlerini noktaladı.
